Segurou por metade, recebe metade: a Regra Proporcional explicada

O dia do sinistro é a pior altura para descobrir como funciona a sua apólice. E é exactamente aí que a maioria dos proprietários descobre a Regra Proporcional: no momento em que a seguradora explica porque é que, de um prejuízo de dez milhões, só vai pagar cinco.

A conta que ninguém faz a tempo

A Regra Proporcional, presente nas apólices de danos, diz o seguinte: se o capital seguro for inferior ao custo real de reconstrução do imóvel à data do sinistro, a indemnização é reduzida na mesma proporção da diferença.

Um exemplo com números redondos. Um edifício cujo custo de reconstrução em novo é de 60 milhões de kwanzas está seguro por 30 milhões, metade do que devia. Um incêndio parcial causa 10 milhões de prejuízo. O segurado espera receber os 10; a seguradora aplica a proporção, metade, e paga 5. O edifício estava seguro a 50%, a indemnização vem a 50%. A conta é esta, e é feita sempre, mesmo que o prejuízo caiba folgadamente dentro do capital contratado.

O mais traiçoeiro é que o sub-seguro raramente nasce de má decisão. Nasce do tempo: o capital foi bem fixado há anos, os custos de construção subiram, e a apólice foi sendo renovada sem ninguém refazer a conta. O capital que era correcto tornou-se insuficiente sem que nada tenha mudado no papel.

A armadilha simétrica

O erro contrário também custa dinheiro, todos os anos. Quem fixa o capital seguro pelo valor de mercado do imóvel está quase sempre a segurar a mais, porque o valor de mercado inclui o terreno e a localização, e o terreno não arde, não rui e não precisa de ser reconstruído. O seguro cobre reconstruir, não comprar.

Sobre-segurar não compra protecção extra: a indemnização nunca excede o prejuízo real. Compra apenas prémios mais altos, pagos ano após ano, por uma cobertura que nunca será usada. A diferença entre o valor de mercado e o custo de reconstrução, e porque é que cada um serve o seu propósito, cruza com a lógica explicada no artigo da estimativa de valor de mercado; para o seguro, o número certo é outro.

O número certo: o CRN

O capital seguro correcto é o Custo de Reconstrução em Novo: o que custaria hoje reconstruir as estruturas, paredes, acabamentos e instalações técnicas fixas, excluindo o lote de terreno. E há parcelas que a intuição esquece e o sinistro não perdoa: a demolição do que ficou e a remoção de escombros acontecem antes do primeiro tijolo, e as instalações especiais de um edifício técnico ou industrial pesam mais do que parecem.

O relatório pericial para seguros, no formato do Regulamento CMC 1/14, apura o CRN aos custos correntes da construção em Angola, desagrega áreas e instalações especiais, estima demolição e remoção de escombros, e segue com declaração de independência directamente para a seguradora. As normas que o relatório cumpre estão no artigo das quatro normas. Com o CRN documentado, o capital seguro deixa de ser um palpite: fica nem acima, a pagar prémios inúteis, nem abaixo, a alimentar a proporção.

Os instrumentos neste percurso

Este é o âmbito em que a honestidade sobre os simuladores importa mais: a estimativa de valor de mercado serve aqui sobretudo pela negativa, para perceber quanto do valor do seu imóvel é terreno e localização, exactamente a parte que não se segura. O simulador de honorários estima o custo do relatório de CRN pela tipologia, de moradias a armazéns e indústrias, como explica o artigo do simulador de orçamento. E a triagem de conformidade legal confirma que a documentação do imóvel está em ordem para o dossier do seguro. O simulador fiscal não entra neste percurso; o VPT é outra escala, para outro fim.

Antes da próxima renovação

A página de avaliação para seguros e reconstrução descreve o serviço, com prazos de 7 a 10 dias úteis para edifícios habitacionais e comerciais. A melhor altura para acertar o capital seguro é antes da renovação da apólice, e a pior é depois do sinistro: WhatsApp +244 935 003 940 ou pedido de orçamento.