Porque é que a avaliação do património da empresa traz dois valores?

Quando um conselho de administração recebe o relatório de avaliação do património imobiliário, encontra dois números para cada activo: o valor de mercado e o valor de liquidação forçada. A primeira reacção de muitos gestores é perguntar qual deles é “o certo”. A resposta é que os dois estão certos, porque respondem a perguntas diferentes. E confundi-los custa dinheiro nas duas direcções.

Dois números, duas perguntas

O valor de mercado responde à pergunta “quanto vale este activo numa transacção normal”: partes informadas, exposição adequada ao mercado, sem pressão. É o número das decisões estratégicas, de uma entrada de sócio, de uma fusão ou aquisição, da prestação de contas aos accionistas.

O valor de liquidação forçada responde a outra pergunta: “quanto se recupera se este activo tiver de ser vendido depressa, num cenário adverso”. É o número que interessa a quem aceita o património como garantia, um banco, um credor, uma contraparte, porque descreve o cenário em que a garantia é executada, e nesse cenário nunca há tempo para esperar pelo comprador ideal.

A relação entre os dois é a mesma que separa vender bem de vender depressa, explicada em detalhe no artigo sobre o tempo de exposição: encurtar o prazo encolhe o universo de compradores, e o preço desce com ele. A distância entre os dois valores varia com a liquidez de cada tipo de activo; um apartamento em zona procurada e uma unidade fabril especializada não perdem o mesmo quando o relógio aperta.

Qual dos dois cada decisão exige

Um erro frequente das empresas é usar o número errado na decisão certa. Negociar a entrada de um sócio com base no valor de liquidação subavalia a empresa e dilui os accionistas actuais. No sentido inverso, contar com o valor de mercado ao estruturar uma garantia corporativa cria uma falsa sensação de cobertura: o credor fará a conta pelo valor de liquidação, e a diferença aparece na pior hora possível, quando a garantia é chamada.

A regra prática cabe numa linha: decisões entre partes que têm tempo usam o valor de mercado; cenários em que o tempo desaparece usam o valor de liquidação. O relatório patrimonial traz os dois precisamente para que cada decisão vá buscar o seu.

O que o relatório de carteira tem de ter

Numa carteira empresarial, o relatório não é uma soma de avaliações avulsas. O formato do Regulamento CMC 1/14 exige métodos identificados, no mínimo dois, comparáveis documentados e declaração de independência do perito, e a leitura integrada da carteira acrescenta o que os relatórios avulsos não dão: o cadastro técnico de cada activo, a coerência de critérios entre activos, e um resumo executivo que o conselho consegue discutir sem traduzir jargão técnico. As normas que o relatório tem de cumprir, da CMC aos padrões internacionais IVS e RICS, estão explicadas no artigo das quatro normas, e o sistema de controlo de qualidade que evita erros periciais no artigo de governance técnica.

Dois vizinhos deste tema têm percurso próprio no site e não se misturam com este: o levantamento físico e cadastral aprofundado do que existe é o inventário de património, e a tradução dos valores para o balanço, com as exigências do auditor, é a avaliação para contabilidade e auditoria.

O património não avalia a carteira sozinho

Antes de encomendar o relatório integrado, três instrumentos do site ajudam a preparar o terreno. A estimativa de valor de mercado dá uma ordem de grandeza activo a activo, útil para dimensionar a carteira antes da vistoria, como explica o artigo da análise comparativa. A triagem de conformidade legal verifica a documentação de cada activo, condição prévia de qualquer garantia corporativa, com o método descrito no artigo da conformidade. E o simulador de honorários estima o custo do relatório por tipologia e província, conforme o artigo do simulador de orçamento. Os efeitos fiscais de cada activo têm percurso próprio no simulador de VPT.

Nenhum destes instrumentos substitui a avaliação integrada da carteira; servem para a encomendar bem.

Se gere ou administra património imobiliário

A página de avaliação patrimonial descreve entregáveis e prazos, de carteiras pequenas a grandes grupos. Para discutir a sua carteira directamente com o perito: WhatsApp +244 935 003 940 ou pedido de orçamento.