Quanto pagar pelo terreno? O que sobra depois de todas as contas

O destino de um empreendimento imobiliário decide-se antes da primeira estaca: no preço do terreno. Um projecto bem executado sobre um terreno comprado caro nasce condenado, e nenhuma eficiência de obra recupera o que se perdeu na compra. Ainda assim, a maioria dos terrenos negoceia-se pelo número errado: o preço que o vendedor pede, ancorado no que o vizinho pediu, e não no que o projecto suporta.

A conta começa pelo fim

A lógica que os avaliadores chamam método residual é, no fundo, a ordem natural da conta, começada pelo fim.

Primeiro pergunta-se o que o projecto acabado vale: o que é que o mercado daquela zona absorve, a que preços e a que ritmo. É o estudo de absorção, o valor final do empreendimento vendido ou arrendado, fracção a fracção, com yields comparáveis a sustentar os pressupostos.

Depois subtrai-se tudo o que custa lá chegar: construção, infra-estruturas, licenciamento, projecto, financiamento, comercialização. E subtrai-se ainda a margem que remunera o risco de quem desenvolve, porque investir sem margem de risco não é investir, é apostar.

O que sobra no fim desta subtracção é o valor máximo que o terreno pode custar para o projecto fazer sentido. Se o vendedor pede mais do que sobra, não é o terreno que está caro em abstracto: é aquele projecto que não cabe naquele preço. Ou se renegoceia, ou se muda de projecto, ou se muda de terreno. A aritmética não negoceia.

Porque o preço da zona engana

O instinto de comprar terreno “ao preço por metro da zona” ignora o essencial: dois terrenos lado a lado podem suportar projectos muito diferentes. Índices de construção, uso permitido, configuração do lote, situação fundiária, tudo muda o que se pode edificar e vender, e portanto o que sobra para o solo. Em Angola, a situação do terreno perante a Lei de Terras, direito de superfície, concessão, propriedade plena, entra directamente nesta conta, e verificá-la cedo evita comprar um litígio com vista para o futuro.

O valor de um terreno para construção não é uma propriedade do terreno; é uma propriedade do par terreno-projecto.

O que o estudo formal acrescenta à intuição

Um investidor experiente faz esta conta de cabeça numa primeira triagem. O estudo pericial de viabilidade fá-la com método e devolve-a de forma que resiste ao escrutínio de terceiros: modelo de fluxos de caixa descontados com VAL e TIR, no formato do Regulamento CMC 1/14; análise de sensibilidade que responde às perguntas incómodas antes de o dinheiro entrar, o que acontece ao projecto se a ocupação demorar, se as rendas cederem, se os custos de construção subirem; e um parecer independente sobre o risco e a viabilidade.

É esta independência que faz do estudo a linguagem comum das parcerias: numa joint-venture, numa apresentação a um fundo ou a uma instituição de financiamento, o parecer de um perito certificado, com as normas que o relatório cumpre explicadas no artigo das quatro normas, vale o que nenhum modelo interno de uma das partes consegue valer: a confiança da outra.

Antes do estudo, a triagem

Três instrumentos do site ajudam a chegar ao estudo com o trabalho de casa feito. A estimativa de valor de mercado dá a ordem de grandeza dos valores finais na zona, o ponto de partida da conta, como explica o artigo da análise comparativa. A triagem de conformidade legal verifica a situação documental do terreno antes de qualquer sinal, com o método do artigo da conformidade. O simulador de honorários estima o custo do estudo pela tipologia, conforme o artigo do simulador de orçamento. A componente fiscal do activo, essa, tem percurso próprio no simulador de VPT.

Nenhuma triagem substitui o estudo: a conta que suporta uma decisão de capital faz-se com vistoria, dados de absorção e sensibilidade documentada.

Se tem um terreno debaixo de olho

A página de avaliação para investimento e viabilidade descreve o estudo completo, de loteamentos a empreendimentos de grande escala. Para discutir o projecto e o terreno com o perito: WhatsApp +244 935 003 940 ou pedido de orçamento.